Donation de 100 000 € exonérée : le logement neuf et les travaux

Ce que le texte exonère, et dans quelles limites

L’article 790 A bis du code général des impôts est né de l’article 71 de la loi n° 2025-127 du 14 février 2025 de finances pour 2025. Il pose une exonération de droits de mutation à titre gratuit pour les dons de sommes d’argent consentis en pleine propriété à un enfant, un petit-enfant, un arrière-petit-enfant ou, à défaut d’une telle descendance, un neveu ou une nièce.

La limite est double, et les deux branches se cumulent dans le même calcul :

• 100 000 € par un même donateur à un même donataire ;
• 300 000 € par donataire, tous donateurs confondus.

L’administration donne l’exemple le plus clair dans sa doctrine : un enfant peut recevoir 100 000 € de chacun de ses deux parents et 100 000 € de l’un de ses grands-parents, soit 300 000 € en franchise de droits, toutes les autres conditions étant par ailleurs réunies (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 970). Le don peut d’ailleurs être versé en plusieurs fois par un même donateur, pourvu que ces plafonds soient respectés.

Deux silences du texte méritent d’être relevés, parce qu’ils distinguent ce dispositif de son voisin le plus connu. L’article 790 A bis ne pose aucune condition d’âge, ni pour le donateur ni pour le donataire, là où l’exonération de l’article 790 G exige un donateur de moins de quatre-vingts ans et un donataire majeur. Et il ne mentionne aucun délai de renouvellement : il n’y a pas de « tous les quinze ans » ici, parce qu’il s’agit d’une fenêtre fermée dans le temps, pas d’un compteur qui se recharge.

Les deux emplois possibles, et eux seuls

L’exonération n’est pas un cadeau libre. Elle est attachée à un usage, et à deux usages seulement.

L’acquisition d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement. Le 1° du I de l’article 790 A bis vise l’immeuble « acquis neuf ou en l’état futur d’achèvement ». L’ancien, même entièrement rénové, est hors du champ. La doctrine précise que le don doit être antérieur à l’affectation : les sommes servent à acquérir, elles ne viennent pas rembourser après coup une acquisition déjà faite (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 800).

Parce que le donataire doit ensuite conserver le bien comme résidence principale ou l’affecter à la location à usage d’habitation principale, l’argent ne peut pas financer l’acquisition de droits démembrés ou indivis quelconques. L’administration admet toutefois deux tempéraments : l’acquisition de l’usufruit d’un immeuble neuf ou en l’état futur d’achèvement, et l’acquisition en indivision d’un tel immeuble ou de l’usufruit exercé sur lui, dès lors que la condition d’affectation est satisfaite (§ 810).

Les travaux de rénovation énergétique. Le 2° du même I vise les travaux et dépenses éligibles à la prime de transition énergétique prévue au II de l’article 15 de la loi n° 2019-1479 du 28 décembre 2019 de finances pour 2020, c’est-à-dire MaPrimeRénov’. La liste de ces travaux figure à l’annexe 1 du décret n° 2020-26 du 14 janvier 2020 modifié, et la doctrine renvoie directement à cette liste (§ 920).

Trois conditions se superposent ici, et c’est la combinaison qui restreint : les travaux doivent porter sur un logement dont le donataire est propriétaire, qu’il affecte à son habitation principale, et ils doivent figurer dans le périmètre de la prime. Des travaux de confort, d’agrandissement ou de décoration ne qualifient pas, même coûteux.

Six mois pour employer les fonds

Le texte est bref et sans souplesse : les sommes doivent être affectées « au plus tard le dernier jour du sixième mois suivant le versement ».

Ce délai court depuis le versement, et c’est au donataire de prouver la date de ce versement, pièces à l’appui (§ 760). À défaut de preuve, c’est la date de révélation du don manuel qui fait foi. L’administration a prévu une tolérance utile en fin de dispositif : pour les versements effectués jusqu’au 31 décembre 2026 dont la date effective ne peut pas être prouvée, la date portée sur la déclaration fait foi, à condition que cette déclaration soit déposée avant le 31 janvier 2027 (§ 770).

Pour les donations constatées par acte authentique, la date du versement est celle de la rédaction de l’acte, sauf stipulation contraire ; la mention selon laquelle le versement a été fait hors la vue du notaire est sans incidence (§ 780).

L’exonération ne couvre que la fraction réellement employée

C’est le point qui surprend le plus souvent. L’exonération est strictement limitée au montant de l’affectation réalisée (§ 980).

Si 100 000 € sont donnés et que 70 000 € seulement sont employés à l’acquisition ou aux travaux, le solde de 30 000 € ne bénéficie pas de l’article 790 A bis. Il n’est pas perdu pour autant : il peut, le cas échéant, relever des abattements de droit commun ou de l’exonération des dons familiaux de sommes d’argent. Mais il change de régime, et donc de conditions.

Cinq ans de conservation, et ce qui fait tomber l’exonération

Le II de l’article 790 A bis impose au donataire, selon le cas :

• de conserver le logement acquis comme résidence principale, ou de l’affecter à la location à usage d’habitation principale, pendant cinq ans à compter de l’acquisition ou de l’achèvement s’il est postérieur ;
• ou, pour les travaux, d’affecter le logement rénové à son habitation principale pendant cinq ans à compter de l’achèvement des travaux.

En cas de location, le bail ne peut pas être conclu avec un membre du foyer fiscal du donataire.

L’administration tire de ce texte une conséquence rigoureuse : la vente du bien dans les cinq ans remet en cause l’exonération, et le remploi immédiat du prix dans un autre logement n’y change rien (§ 990). La sanction est celle du I de l’article 1840 G ter du code général des impôts : le donataire, ou le cas échéant ses ayants cause, devient redevable du complément de droits, assorti de l’intérêt de retard de l’article 1727.

Le donataire conserve les pièces justificatives à la disposition de l’administration. Cette obligation n’est pas une formalité : c’est elle qui permettra, cinq ans plus tard, de démontrer que les fonds ont été employés dans le délai et que le logement a bien été conservé.

Ce qui ne se cumule pas

Le texte écarte lui-même trois cumuls, pour les seules dépenses concernées (§ 960) : l’exonération ne s’applique pas aux dépenses au titre desquelles le donataire a bénéficié du crédit d’impôt de l’article 199 sexdecies du code général des impôts, d’une déduction de charges pour l’impôt sur le revenu, ou de MaPrimeRénov’ elle-même.

La dernière exclusion est contre-intuitive et mérite d’être lue deux fois. Les travaux doivent figurer dans la liste de ceux qui ouvrent droit à la prime, mais le donataire ne doit pas avoir perçu la prime pour ces mêmes travaux. Le périmètre sert de référence, pas de cumul.

Ce dispositif n’est ni l’abattement de 100 000 €, ni le don familial de 31 865 €

Trois régimes portent sur des dons d’argent entre parents et enfants, et la confusion entre eux coûte cher.

L’abattement de l’article 779, I est de 100 000 € par parent et par enfant, il se reconstitue tous les quinze ans par l’effet du rappel fiscal de l’article 784, et il ne suppose aucun emploi particulier des fonds.

L’exonération de l’article 790 G porte sur 31 865 € tous les quinze ans, suppose un donateur de moins de quatre-vingts ans et un donataire majeur, et se cumule expressément avec les abattements des articles 779, 790 B et 790 D. Son III précise qu’il n’est pas tenu compte de ces dons pour l’application de l’article 784, c’est-à-dire qu’ils échappent au rappel des quinze ans.

L’exonération de l’article 790 A bis est d’un troisième ordre : montant beaucoup plus élevé, aucune condition d’âge, mais une affectation imposée, un délai de six mois, une conservation de cinq ans et une fenêtre qui se ferme. On notera que, contrairement à l’article 790 G, son texte ne comporte aucune clause neutralisant le rappel fiscal de l’article 784 : l’articulation avec les donations antérieures et futures entre les mêmes personnes mérite donc d’être vérifiée au cas par cas avant de signer.

Les trois dispositifs ne s’excluent pas. Bien articulés, ils se complètent, et un même enfant peut recevoir davantage que ce que chacun permet isolément. Mal employés, ils tombent, et les droits redeviennent exigibles.

Déclarer : le formulaire 2735 reste la voie pour le 790 A bis

Depuis le 1^er janvier 2026, en application du décret n° 2025-1082 du 17 novembre 2025, les déclarations de dons manuels de l’article 635 A et les déclarations de dons de sommes d’argent du IV de l’article 790 G sont en principe souscrites par voie électronique, au moyen d’un téléservice dédié, et les droits sont télérèglés.

Ce décret pose onze exceptions, et la troisième vise expressément les déclarations de dons soumis aux dispositions de l’article 790 A bis. Un don placé sous ce régime se déclare donc par le formulaire n° 2735-SD, « Déclaration de dons manuels et de sommes d’argent » (CERFA 11278), déposé au service des impôts du domicile du donataire, et non par le parcours en ligne. Chercher le dispositif dans le téléservice est une perte de temps.

Une dispense générale existe par ailleurs : l’article 3 du même décret écarte l’obligation de déclaration en ligne pour les personnes physiques dont la résidence principale n’est pas équipée d’un accès à internet, et pour celles qui indiquent à l’administration ne pas être en mesure de déclarer par voie électronique.

La déclaration de don manuel se dépose dans le mois qui suit la révélation du don à l’administration (article 635 A du code général des impôts). Sur le terrain voisin du virement familial non déclaré, voir notre article sur le don manuel non déclaré.

La fenêtre se referme le 31 décembre 2026

Le III de l’article 790 A bis est net : le dispositif s’applique aux sommes versées entre le lendemain de la promulgation de la loi du 14 février 2025 et le 31 décembre 2026, soit, en pratique, du 15 février 2025 au 31 décembre 2026 (BOI-ENR-DMTG-20-20-20, § 730 et § 760).

Deux conséquences en découlent pour qui envisage l’opération aujourd’hui. D’abord, c’est la date du versement qui compte, pas celle de l’acquisition ni celle des travaux. Ensuite, le délai de six mois peut courir après la fermeture de la fenêtre : un versement du 20 décembre 2026 laisse jusqu’au 30 juin 2027 pour employer les fonds.

Un don n’est pas seulement une somme : c’est un calendrier, une affectation et une conservation. Pour examiner une situation précise avant de verser, le cabinet reçoit sur rendez-vous : voir la rubrique fiscalité française et la page contact.

Questions fréquentes