Location meublée : micro-BIC ou régime réel ?
Le micro applique un abattement et s'arrête là. Le réel déduit les charges, les intérêts et l'amortissement du bien. Comment le choix se décide vraiment.
Sommaire
Pourquoi le meublé n’est pas du revenu foncier
Louer vide et louer meublé ne relèvent pas de la même catégorie d’imposition. Le loyer d’un logement vide est un revenu foncier. Le loyer d’un logement meublé est un bénéfice industriel et commercial : l’article 35 du code général des impôts range la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés parmi les activités commerciales.
Cette différence n’est pas une subtilité de vocabulaire. Elle commande tout le reste : les charges déductibles, la possibilité d’amortir, le sort des déficits, et les obligations comptables qui vont avec.
Le micro-BIC : un abattement, et rien d’autre
Le régime micro s’applique de plein droit en dessous d’un seuil de recettes, et l’article 50-0 du code général des impôts en fixe le mécanisme : le résultat imposable est égal aux recettes diminuées d’un abattement forfaitaire représentatif de charges. Le taux de cet abattement et le seuil de recettes dépendent de la nature du meublé, et la loi de finances les a modifiés à plusieurs reprises ces dernières années : ils se vérifient pour l’année d’imposition concernée.
Ce que le micro a pour lui : rien à tenir, rien à justifier, une ligne sur la déclaration. Ce qu’il coûte : l’abattement remplace les charges réelles. Si vos dépenses de l’année dépassent le forfait, l’excédent est perdu. Vous êtes imposé sur une base que vous savez supérieure à votre gain réel.
Le régime réel : les charges, et surtout l’amortissement
Au réel, le résultat imposable part des loyers encaissés et en retranche les charges effectivement supportées : les intérêts de l’emprunt, la taxe foncière, les primes d’assurance, les frais de gestion, les travaux d’entretien et de réparation.
S’y ajoute ce que le micro ignore complètement : l’amortissement. Le bien se déprécie, et cette dépréciation se déduit chaque année, par composants, sur des durées qui correspondent à la durée réelle d’usage de chacun. Le terrain, lui, ne s’amortit pas.
C’est ce poste qui change l’ordre de grandeur. Sur un bien financé à crédit, l’addition des intérêts et de l’amortissement absorbe fréquemment la totalité du loyer : le résultat fiscal tombe à zéro alors que la trésorerie, elle, continue d’entrer. Cela peut durer plusieurs années.
Avec une limite, posée par l’article 39 C du code général des impôts : la fraction d’amortissement qui excède le loyer diminué des autres charges n’est pas déductible de l’exercice. Elle n’est pas perdue pour autant, elle est reportée et s’impute sur les résultats ultérieurs. Autrement dit, l’amortissement peut annuler le bénéfice, il ne peut pas creuser un déficit.
Professionnel ou non professionnel, une seconde ligne de partage
Le choix du régime ne doit pas être confondu avec le statut du loueur. L’article 155 du code général des impôts définit la location meublée exercée à titre professionnel par des conditions tenant au montant des recettes et à leur part dans les revenus du foyer. Le statut qui en résulte, professionnel ou non professionnel, commande notamment le sort des déficits et le régime des plus-values de cession.
C’est la raison pour laquelle un raisonnement mené sur la seule année en cours induit en erreur. Le réel est avantageux pendant la détention ; l’addition se fait au moment de la vente, et les amortissements pratiqués y jouent un rôle que la loi a modifié récemment pour les meublés. Avant d’arbitrer, le calcul se fait sur la durée complète de détention, vente comprise.
Ce que le choix engage vraiment
Opter pour le réel, c’est accepter une comptabilité d’entreprise : bilan, compte de résultat, tableau d’amortissement, liasse fiscale. C’est un coût annuel, souvent le prix d’un expert-comptable, qu’il faut mettre en face de l’impôt économisé.
Trois questions suffisent le plus souvent à trancher : le bien est-il financé à crédit, pour combien de temps comptez-vous le garder, et vos charges réelles dépassent-elles le forfait du micro ? Si les trois réponses vont dans le même sens, l’arbitrage est clair. Sinon, il se calcule.
Pour une vente à venir, les durées de détention et leurs effets sont détaillés dans notre article sur la plus-value immobilière et ses deux compteurs. Sur la fiscalité locale du bien, voir notre article sur la valeur locative cadastrale.
Pour examiner une situation précise, le cabinet reçoit sur rendez-vous : voir la rubrique fiscalité française et la page contact.
Questions fréquentes
Peut-on passer du micro au réel, et revenir en arrière ?
L’option pour le régime réel se formule dans un délai fixé par la loi et vaut pour une durée déterminée, renouvelable. Le passage n’est donc ni libre chaque année ni définitif : il obéit à un calendrier, qu’il faut vérifier avant de décider.
L’amortissement peut-il créer un déficit imputable ?
Non. L’article 39 C du code général des impôts plafonne la fraction déductible au loyer diminué des autres charges. L’excédent est reporté sur les exercices suivants, sans limitation de durée propre à ce report.
Le mobilier s’amortit-il comme les murs ?
Il s’amortit, mais sur une durée plus courte que le bâti, parce que sa durée d’usage est plus courte. Chaque composant suit la sienne, et le terrain reste hors amortissement.
Que devient l’amortissement au moment de la vente ?
C’est le point à regarder avant d’opter. Le calcul de la plus-value des meublés tient compte des amortissements déduits selon des règles que la loi a modifiées récemment : l’arbitrage entre micro et réel doit être refait à la lumière de la date de cession envisagée.
Faut-il un expert-comptable au réel ?
Rien ne l’impose, mais la liasse fiscale et le tableau d’amortissement supposent une tenue de comptabilité en règle. Dans les faits, le coût de cet accompagnement fait partie du calcul qui décide du régime.
Cet article expose un cadre général et ne remplace pas l’examen de votre dossier : chaque situation a ses dates, ses chiffres et ses pièces.
