OBO immobilier : vendre son bien à sa propre société
Vendre son immeuble à une société qu'on contrôle, encaisser le prix, déduire l'emprunt. Ce que l'opération coûte, et où l'abus de droit commence.
Sommaire
Ce que l’opération fait, mécaniquement
Trois mouvements, dans cet ordre.
Une société que vous contrôlez — le plus souvent une SCI soumise à l’impôt sur les sociétés — achète le bien que vous possédez en nom propre. Elle le paye au prix du marché, avec un emprunt bancaire. Le prix vous est versé, en numéraire.
Au terme de l’opération, vous n’avez pas vendu votre patrimoine : vous en avez changé la forme.
| Avant | Après |
|---|---|
| un immeuble détenu en direct | des parts d’une société qui détient l’immeuble |
| aucune liquidité | le prix de vente, disponible |
| aucune dette | une dette portée par la société, remboursée par les loyers |
| des revenus fonciers imposés au barème | un résultat soumis à l’impôt sur les sociétés |
C’est le seul mécanisme qui transforme un patrimoine immobilier en liquidités sans le vendre à un tiers. D’où son intérêt, et d’où l’attention qu’il attire.
Ce que vous payez le jour de la vente
La vente est une vraie vente, avec le coût d’une vraie vente.
La plus-value immobilière des particuliers est due, calculée sur l’écart entre le prix de cession et le prix d’acquisition, après abattements pour durée de détention : exonération d’impôt sur le revenu au bout de vingt-deux ans, de prélèvements sociaux au bout de trente (article 150 VC du code général des impôts pour l’abattement applicable à l’impôt sur le revenu). Le détail du calcul est ici : plus-value immobilière, 22 ans puis 30 ans.
Il y a une exception, et elle commande souvent l’opération : la cession de la résidence principale est exonérée, à la condition que le bien la constitue au jour de la cession (1° du II de l’article 150 U du même code). Un propriétaire qui vend sa résidence principale à sa société encaisse donc le prix sans imposition de plus-value. C’est précisément le cas que l’administration examine le plus attentivement, et nous y revenons plus bas.
Les droits de mutation sont acquittés par la société acquéreuse. Le taux départemental est fixé à 3,80 % et peut être modifié par le conseil départemental dans les limites fixées par la loi (article 1594 D du code général des impôts) ; s’y ajoutent la taxe communale de 1,20 % (article 1584 du même code) et les frais d’assiette. Le total dépasse 5 % du prix dans la plupart des départements. S’y ajoutent les frais d’acte, la garantie du prêt et les frais bancaires.
Ces frais sont le prix d’entrée. Une opération qui ne se justifie que par l’économie d’impôt les acquitte pour rien.
Ce que la société gagne ensuite, et ce que cela coûte à la fin
À l’impôt sur les sociétés, deux charges viennent en déduction du résultat : les intérêts de l’emprunt, et l’amortissement de la construction — jamais du terrain. Un bien qui dégage un loyer couvre alors ses charges sans dégager de résultat imposable, parfois pendant toute la durée du crédit.
Le revers arrive plus tard, et il est mécanique. À la revente, la plus-value se calcule sur la valeur nette comptable, c’est-à-dire sur un prix d’acquisition diminué de tous les amortissements déduits. L’économie faite pendant la détention se retrouve dans l’assiette de la cession. Et pour sortir la trésorerie de la société, il faut un dividende, lui-même imposé au taux forfaitaire de 12,8 %, auquel s’ajoutent les prélèvements sociaux (article 200 A du code général des impôts).
L’OBO ne fait donc pas disparaître l’impôt : il le déplace. Moins pendant la détention, davantage à la sortie. Qui veut conserver et transmettre y gagne. Qui envisage de revendre à cinq ans y perd presque toujours.
Où l’abus de droit commence
Deux textes, et ils ne demandent pas la même chose.
L’article L. 64 du livre des procédures fiscales vise les actes fictifs et ceux qui, recherchant le bénéfice d’une application littérale des textes à l’encontre des objectifs de leurs auteurs, n’ont pu être inspirés par aucun autre motif que celui d’éluder l’impôt. La sanction est de 80 %, ramenée à 40 % lorsqu’il n’est pas établi que le contribuable a eu l’initiative principale des actes ou en a été le principal bénéficiaire (article 1729, b).
L’article L. 64 A du même livre abaisse le seuil : il suffit que le motif fiscal soit principal, et non plus exclusif. Il s’applique aux rectifications notifiées depuis le 1er janvier 2021 portant sur des actes passés depuis le 1er janvier 2020 (article L. 64 A du livre des procédures fiscales ; II A de l’article 109 de la loi n° 2018-1317 du 28 décembre 2018). Il n’emporte pas de majoration propre : ce sont les majorations de droit commun qui s’appliquent, 40 % en cas de manquement délibéré, 80 % en cas de manœuvres.
Entre les deux, la différence est de degré, pas de nature. Et elle se joue sur des éléments que vous constituez avant de signer, pas après.
| Ce qui tient | Ce qui expose |
|---|---|
| un prêt bancaire réel, remboursé par les loyers | un crédit-vendeur jamais appelé, sans flux |
| un prix établi par comparaison avec le marché | un prix choisi pour son résultat fiscal |
| un bail, un loyer effectivement payé | une occupation inchangée, sans contrepartie |
| un objectif de refinancement ou de transmission écrit avant l’opération | une note d’économie d’impôt pour seul document préparatoire |
| une société qui a une activité, des comptes, des assemblées | une coquille qui ne vit que le jour de l’acte |
Le partage se résume en une phrase : l’opération doit pouvoir s’expliquer sans parler d’impôt. Si le seul récit possible est fiscal, le dossier est fragile, quelle que soit la qualité du montage.
Deux portes ouvertes avant de signer
La première est le rescrit « abus de droit » : une consultation écrite adressée à l’administration centrale avant la conclusion de l’acte, avec tous les éléments utiles. Si l’administration ne répond pas dans un délai de six mois, ni la procédure de l’article L. 64 ni celle de l’article L. 64 A ne peuvent plus être mises en œuvre sur l’opération décrite (article L. 64 B du livre des procédures fiscales). Sur la démarche et ce qu’elle engage : le rescrit fiscal.
La seconde intervient après : en cas de désaccord sur une rectification fondée sur l’abus de droit, le litige est soumis à l’avis du comité de l’abus de droit fiscal à la demande du contribuable, l’administration pouvant également le lui soumettre (deuxième alinéa de l’article L. 64).
L’apport-cession, qu’on confond avec l’OBO
Les deux opérations se ressemblent de loin : une société contrôlée, un bien qui y entre, de la trésorerie qui en sort. Le régime n’a rien à voir.
L’apport de titres à une société contrôlée place la plus-value en report d’imposition. Si la société cède ces titres dans les trois ans, le report tombe, sauf engagement de réinvestir au moins 70 % du produit de la cession dans un délai de trois ans (2° du I de l’article 150-0 B ter du code général des impôts ; quota relevé par la loi n° 2026-103 du 19 février 2026 pour les cessions réalisées à compter du lendemain de sa publication).
Un point mérite d’être lu deux fois quand on pense immobilier : la gestion de son propre patrimoine immobilier est expressément exclue du réinvestissement éligible (a du 2° du I du même article). On ne sort donc pas d’un apport-cession en achetant de l’immobilier locatif. C’est l’erreur la plus coûteuse de cette matière, et elle se découvre trois ans trop tard.
Sur l’outil lui-même et ses limites : la holding, à quoi ça sert ; sur la sécurisation d’une opération d’apport ou de cession : apports, fusions, cessions.
Questions fréquentes
L’OBO immobilier est-il légal ?
Oui. Vendre un bien à une société que l’on contrôle est une opération licite, pratiquée couramment. Ce qui est sanctionné n’est pas l’opération, c’est l’absence de toute justification autre que fiscale.
Puis-je vendre ma résidence principale à ma SCI ?
Rien ne l’interdit, et l’exonération de plus-value s’applique à la vente. Mais le bien cesse ensuite d’être votre résidence principale au sens fiscal : votre maintien dans les lieux doit s’expliquer par un bail et un loyer, faute de quoi l’avantage consenti sera analysé pour ce qu’il est.
Faut-il obligatoirement un emprunt bancaire ?
Ce n’est pas une condition de validité, mais c’est l’élément qui rend l’opération lisible. Un crédit-vendeur sans échéancier ni paiement effectif laisse une vente sans flux, donc une vente difficile à expliquer.
Qui fixe le prix ?
Le marché, et il faut pouvoir le démontrer : comparaisons, avis de valeur, éléments de contexte. Un prix minoré expose à la donation déguisée, un prix majoré à l’acte anormal de gestion. Les deux débats sont plus coûteux que l’évaluation qui les aurait évités.
Que risque-t-on exactement en cas de redressement ?
Le rappel d’impôt correspondant, les intérêts de retard, et une majoration de 40 % ou de 80 % selon le fondement retenu. Les conséquences peuvent dépasser le fiscal lorsque les faits sont qualifiés de manœuvres : voir quand un redressement devient pénal.
Cet article expose un cadre général et ne remplace pas l’examen de votre dossier : chaque situation a ses dates, ses chiffres et ses pièces.
