IFI : seuil, barème, calcul et plafonnement à 75 %
Seuil de 1 300 000 €, abattement de 30 %, dettes déductibles, barème de l'article 977 et plafonnement à 75 % : le calcul de l'IFI, étape par étape.
Sommaire
Qui est redevable, et à quelle date
Sont soumises à l’IFI les personnes dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier (article 964 du code général des impôts).
Trois précisions comptent.
Le foyer est plus large que le foyer de l’impôt sur le revenu. Les couples mariés, les partenaires de PACS et les concubins notoires font l’objet d’une imposition commune. Deux concubins qui déclarent séparément leurs revenus additionnent pourtant leurs immeubles pour l’IFI.
Les conditions s’apprécient au 1er janvier. Une vente du 2 janvier ne change rien à l’impôt de l’année.
Un nouveau résident n’est imposé que sur ses immeubles français pendant cinq ans. La personne qui n’a pas été fiscalement domiciliée en France au cours des cinq années civiles précédentes n’est imposable qu’à raison de ses biens situés en France, jusqu’au 31 décembre de la cinquième année qui suit celle de son installation (article 964, 1°). C’est le pendant patrimonial du régime des impatriés.
L’assiette, et l’abattement de 30 %
La valeur des biens se détermine suivant les règles des droits de mutation par décès, c’est-à-dire à la valeur vénale au 1er janvier.
Un abattement de 30 % s’applique à la résidence principale (article 973, I). Un seul immeuble en bénéficie par foyer en cas d’imposition commune. L’abattement porte sur la valeur vénale réelle de l’immeuble occupé à ce titre par son propriétaire.
Entrent aussi dans l’assiette les parts de sociétés, à hauteur de la fraction de leur valeur représentative d’immeubles. Une SCI ne fait pas disparaître l’IFI : elle en déplace le support.
Le démembrement : l’usufruitier déclare la pleine propriété
C’est le point qui coûte le plus cher quand il est mal lu.
Par principe, un bien grevé d’usufruit est compris dans le patrimoine de l’usufruitier pour sa valeur en pleine propriété (article 968). Le nu-propriétaire ne déclare rien. Donner la nue-propriété d’un immeuble à ses enfants ne retire donc pas un euro de la base IFI du donateur.
L’imposition se répartit entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 dans trois cas seulement, et à condition que l’usufruit n’ait été ni vendu ni cédé à titre gratuit par son titulaire :
- l’usufruit résulte de la loi, c’est-à-dire du droit du conjoint survivant de l’article 757 du code civil, ou des anciens articles 767, 1094 et 1098. Le texte exclut expressément l’usufruit né de l’article 1094-1, celui de la donation entre époux ;
- le démembrement résulte de la vente d’un bien dont le vendeur s’est réservé l’usufruit, l’acquéreur n’étant pas l’une des personnes visées à l’article 751 ;
- l’usufruit a été réservé par le donateur d’un bien donné ou légué à l’État, à une collectivité, à un établissement public ou à une association reconnue d’utilité publique.
Hors de ces trois cas, l’usufruitier porte tout. La donation temporaire d’usufruit, elle, fonctionne : c’est le donataire usufruitier qui devient redevable, et le nu-propriétaire sort de l’assiette pour la durée.
Les dettes déductibles, et leurs trois limites
Seules sont déductibles les dettes existantes au 1er janvier, effectivement supportées, et afférentes à des actifs imposables (article 974, I) : acquisition, réparation et entretien, amélioration, construction, reconstruction, agrandissement, et les impositions dues à raison du bien. Les impositions dues à raison des revenus que le bien produit en sont exclues.
Trois limites se referment ensuite.
Les prêts in fine s’amortissent fiscalement. Un prêt prévoyant le remboursement du capital au terme n’est déductible chaque année qu’à hauteur du capital diminué d’une fraction égale au montant total multiplié par le nombre d’années écoulées et divisé par la durée totale (article 974, II). Un prêt in fine de dix ans souscrit il y a six ans ne se déduit plus qu’à 40 %. Les prêts ne prévoyant pas de terme s’amortissent, eux, par vingtièmes.
Les prêts familiaux et intragroupe sont écartés. Les prêts contractés auprès du redevable lui-même, de son conjoint, de son partenaire, de son concubin notoire ou de leurs enfants mineurs dont ils ont l’administration légale ne sont jamais déductibles. Ceux consentis par un ascendant, un descendant autre, un frère ou une sœur, ou par une société contrôlée, ne le sont que si le redevable justifie du caractère normal des conditions du prêt : respect des échéances, montant, caractère effectif des remboursements (article 974, III).
Au-delà de 5 millions d’euros, l’endettement est plafonné. Lorsque le patrimoine taxable excède 5 000 000 € et que les dettes admises dépassent 60 % de cette valeur, la fraction excédentaire n’est déductible qu’à hauteur de la moitié, sauf à justifier que ces dettes n’ont pas été contractées dans un objectif principalement fiscal (article 974, IV).
Le barème, et la décote que personne ne réclame
Le tarif s’applique par tranches à la valeur nette taxable (article 977).
| Fraction de la valeur nette taxable | Taux |
|---|---|
| Jusqu’à 800 000 € | 0 % |
| De 800 000 € à 1 300 000 € | 0,50 % |
| De 1 300 000 € à 2 570 000 € | 0,70 % |
| De 2 570 000 € à 5 000 000 € | 1 % |
| De 5 000 000 € à 10 000 000 € | 1,25 % |
| Au-delà de 10 000 000 € | 1,50 % |
Le seuil d’assujettissement et le début du barème ne coïncident pas. On devient redevable à 1 300 000 €, mais le barème démarre à 800 000 € : un patrimoine de 1 400 000 € est taxé sur 600 000 €, pas sur 100 000 €. C’est ce décalage qui produit l’effet de seuil.
Pour l’amortir, une décote existe entre 1 300 000 € et 1 400 000 € : l’impôt est réduit de 17 500 € moins 1,25 % de la valeur nette taxable (article 977, 2). À 1 350 000 €, la décote vaut 625 €, sur un impôt brut de 2 850 €.
Le plafonnement à 75 % : il se demande
L’article 979 pose la règle la plus favorable du dispositif, et la plus souvent oubliée.
L’IFI du redevable domicilié en France est réduit de la différence entre, d’une part, le total de cet impôt et des impôts dus en France et à l’étranger au titre des revenus de l’année précédente, et d’autre part 75 % du total des revenus mondiaux nets de frais professionnels de cette même année. Autrement dit, IFI et impôt sur le revenu réunis ne peuvent pas dépasser les trois quarts des revenus de l’année précédente.
Trois choses à savoir.
Les revenus retenus sont larges. Ils comprennent les revenus exonérés d’impôt sur le revenu et les produits soumis à prélèvement libératoire, et se déterminent sans considération des exonérations, seuils, réductions et abattements du code, à la seule exception de ceux représentatifs de frais professionnels (article 979, II). L’abattement de 40 % sur les dividendes ne réduit donc pas le revenu de référence.
Le plafonnement vise ceux dont le patrimoine est lourd et le revenu faible : un retraité propriétaire de son logement parisien, un redevable dont les biens sont en démembrement, un contribuable dont les loyers sont absorbés par les charges.
Il ne se déclenche pas tout seul. Le calcul se fait par le redevable et se porte sur l’annexe de la déclaration. Un plafonnement oublié se rattrape par une réclamation contentieuse, jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement : voir le délai de réclamation.
Un garde-fou existe : les revenus distribués à une société passible de l’impôt sur les sociétés contrôlée par le redevable sont réintégrés lorsque l’existence de cette société et le choix d’y recourir ont pour objet principal d’éluder l’IFI en réduisant artificiellement le revenu de référence (article 979, I, deuxième alinéa). Le désaccord relève alors des deux derniers alinéas de l’article L. 64 du livre des procédures fiscales.
La réduction pour dons
75 % des dons en numéraire et des dons en pleine propriété de titres cotés s’imputent sur l’IFI, dans la limite de 50 000 € (article 978). Les bénéficiaires sont limitativement énumérés : établissements de recherche et d’enseignement supérieur, fondations reconnues d’utilité publique, entreprises et ateliers d’insertion, Agence nationale de la recherche, fondations universitaires et partenariales.
La fenêtre est particulière : les dons retenus sont ceux effectués entre le lendemain de la date limite de dépôt de la déclaration de l’année précédente et la date limite de dépôt de celle de l’année d’imposition (article 978, II). Un don de janvier compte pour l’année en cours, pas pour l’année passée.
Ce qui se discute avec l’administration
Trois terrains de rectification reviennent : l’évaluation des immeubles, la qualification des dettes, et la répartition entre usufruit et nue-propriété. Sur chacun, la position se construit avant la déclaration, pas après la proposition de rectification. Le cadre complet figure sur la page impôt sur la fortune immobilière, et les arbitrages de démembrement sont repris dans le quasi-usufruit et la créance de restitution.
Questions fréquentes
À partir de quel montant paie-t-on l’IFI ?
Le patrimoine immobilier net doit être supérieur à 1 300 000 € au 1er janvier. Mais le barème commence à 800 000 € : au-delà du seuil, l’impôt se calcule sur tout ce qui excède 800 000 €.
La résidence principale est-elle exonérée d’IFI ?
Non, elle bénéficie d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale réelle, pour un seul immeuble en cas d’imposition commune (article 973, I).
Le nu-propriétaire paie-t-il l’IFI ?
En principe non : l’usufruitier déclare la valeur en pleine propriété. La répartition selon le barème de l’article 669 n’intervient que dans les trois cas limitatifs de l’article 968, dont l’usufruit légal du conjoint survivant.
Un crédit immobilier se déduit-il intégralement ?
Seulement s’il est afférent à un actif imposable, et sous réserve des trois limites de l’article 974 : amortissement fiscal des prêts in fine, exclusion des prêts familiaux, plafonnement de l’endettement au-delà de 5 millions d’euros de patrimoine taxable.
Comment obtenir le plafonnement à 75 % ?
En le calculant et en le reportant sur l’annexe de la déclaration IFI. Il n’est pas appliqué d’office. S’il a été omis, une réclamation contentieuse reste possible jusqu’au 31 décembre de la deuxième année qui suit la mise en recouvrement.
Les concubins déclarent-ils ensemble ?
Oui, les personnes vivant en concubinage notoire font l’objet d’une imposition commune à l’IFI (article 964), alors qu’elles déclarent séparément leurs revenus.
Cet article expose un cadre général et ne remplace pas l’examen de votre dossier : chaque situation a ses dates, ses chiffres et ses pièces.
