SCI à l’IS ou à l’IR : ce que le choix coûte à la revente

SCI à l’IR, SCI à l’IS : deux impôts, deux calendriers

À l’impôt sur le revenu, la SCI est transparente. Les loyers sont des revenus fonciers des associés, et la plus-value de vente relève du régime des particuliers : l’article 150 U vise expressément « les sociétés ou groupements qui relèvent des articles 8 à 8 ter ». Ce régime est celui des abattements pour durée de détention, détaillés dans la plus-value immobilière, 22 ans et 30 ans.

À l’impôt sur les sociétés, la SCI devient un contribuable distinct : comptabilité commerciale, charges déduites, immeuble amorti. L’associé n’est imposé que sur ce qu’il perçoit. Le choix se pose souvent sur le loyer de l’année ; il devrait se poser sur la vente.

L’option pour l’IS : trois mois pour entrer, cinq exercices pour en sortir

L’article 239 du code général des impôts règle les deux portes.

L’entrée. L’option doit être notifiée « avant la fin du troisième mois de l’exercice au titre duquel l’entreprise souhaite être soumise pour la première fois à l’impôt sur les sociétés ».

La sortie. Depuis la loi de finances pour 2019, la société peut renoncer à son option. Elle le notifie « avant la fin du mois précédant la date limite de versement du premier acompte d’impôt sur les sociétés de l’exercice au titre duquel s’applique la renonciation ». En l’absence de renonciation dans ce délai au titre du cinquième exercice suivant celui de l’option, « l’option devient irrévocable ». Et la renonciation est à usage unique : une société qui a renoncé « ne peut plus opter à nouveau ».

Renoncer n’est pas revenir en arrière

La fenêtre de cinq exercices n’est pas une période d’essai. Lorsqu’une société cesse d’être soumise à l’impôt sur les sociétés, ses bénéfices et réserves « sont réputés distribués aux associés en proportion de leurs droits » (article 111 bis). Le même changement de régime emporte les conséquences d’une cessation d’entreprise (article 221, 2), sous la réserve, encadrée, de l’article 221 bis. Revenir en arrière se paie, d’autant plus que la société a accumulé des résultats.

La SCI qui loue meublé passe à l’IS sans l’avoir choisi

L’article 206, 2 rend passibles de l’impôt sur les sociétés les sociétés civiles qui « se livrent à une exploitation ou à des opérations visées aux articles 34 et 35 ». Or l’article 35 range parmi les activités commerciales celle des « personnes qui donnent en location directe ou indirecte des locaux d’habitation meublés ».

Une SCI qui meuble ses logements bascule donc à l’impôt sur les sociétés de plein droit, sans option, et donc sans la faculté de renonciation que l’article 239 réserve aux sociétés qui ont opté.

Pour la location meublée en direct, voir location meublée, micro-BIC ou réel ; en société familiale sans impôt sur les sociétés, voir la SARL de famille et la location meublée.

Plus-value d’une SCI à l’IS : l’amortissement se paie à la sortie

À l’impôt sur les sociétés, la construction s’amortit, et l’article 39 B interdit de différer l’amortissement sous peine de perdre « définitivement le droit de déduire la fraction des amortissements qui a été ainsi différée ». On ne peut donc pas renoncer à amortir pour alléger la plus-value future.

Or chaque euro amorti diminue la valeur nette comptable, et c’est sur elle que se mesure la plus-value : les amortissements déduits pendant la détention reviennent tous dans le gain imposable. Aucun abattement pour durée de détention ne le réduit. Et le régime des plus-values à long terme ne s’applique pas à un immeuble cédé par une société à l’impôt sur les sociétés, l’article 219, I, a quater l’ayant fermé pour les éléments d’actif autres que certains titres. La plus-value entre dans le résultat de l’exercice, imposé au taux normal.

L’impôt de la SCI à l’IS : 15 %, puis 25 %

L’article 219, I fixe le taux normal à 25 %. Le b du même I applique un taux de 15 % dans la limite de 42 500 € de bénéfice imposable par période de douze mois, à trois conditions : un chiffre d’affaires n’excédant pas 10 millions d’euros, un capital entièrement libéré, et un capital détenu de manière continue pour 75 % au moins par des personnes physiques (ou par une société remplissant elle-même ces conditions).

Dividendes de SCI à l’IS : le second étage

Le gain distribué à l’associé est soumis par défaut au prélèvement forfaitaire de 12,8 % (article 200 A), sauf option globale pour le barème. S’y ajoutent, au 3 novembre 2026, 18,6 % de prélèvements sociaux : contribution sociale généralisée de 10,6 % (articles L. 136-7 et L. 136-8 du code de la sécurité sociale), contribution au remboursement de la dette sociale de 0,5 % (article 19 de l’ordonnance du 24 janvier 1996) et prélèvement de solidarité de 7,5 % (article 235 ter du code général des impôts). Soit 31,4 % au total.

Les plus-values immobilières des particuliers restent à 9,2 % de contribution sociale généralisée (article L. 136-8, IV), soit 17,2 % au total.

Plus-value SCI à l’IR ou à l’IS : la même vente, deux additions

Exemple hypothétique, chiffres choisis pour l’illustration. Une SCI achète un immeuble 400 000 €, dont 80 000 € de terrain. Elle le revend 600 000 € en 2026, après quinze ans de détention. On laisse de côté frais et travaux, et l’on suppose, à l’impôt sur les sociétés, un amortissement de la construction sur quarante ans (8 000 € par an) et un résultat de l’exercice réduit à la plus-value, avec accès au taux de 15 %.

À l’impôt sur le revenu. Plus-value brute : 200 000 €. Pour l’impôt sur le revenu, l’abattement est de 6 % par année au-delà de la cinquième (article 150 VC), soit 60 % pour dix années : 80 000 € imposables à 19 % (article 200 B), soit 15 200 €. Pour les prélèvements sociaux, l’abattement est de 1,65 % par année au-delà de la cinquième (article L. 136-7 du code de la sécurité sociale), soit 16,5 % : 167 000 € à 17,2 %, soit 28 724 €. Au-delà de 50 000 € imposables, la taxe de l’article 1609 nonies G s’ajoute : 2 % entre 60 001 et 100 000 €, soit 1 600 €.

À l’impôt sur les sociétés. Quinze ans d’amortissement : 120 000 €. La valeur nette comptable tombe à 280 000 €, la plus-value atteint 320 000 €. L’impôt sur les sociétés s’élève à 6 375 € (15 % de 42 500 €) plus 69 375 € (25 % de 277 500 €), soit 75 750 €. Les 244 250 € restants, s’ils sont distribués, supportent le prélèvement de 12,8 % (31 264 €) et les prélèvements sociaux de 18,6 % (45 430,50 €), soit 76 694,50 €.

Le tableau ne mesure que la sortie. Pendant quinze ans, la SCI à l’impôt sur les sociétés a déduit ces 120 000 € d’amortissement de ses loyers : c’est cette économie qu’elle restitue à la vente. Le bilan complet se fait sur toute la durée, et selon que le gain est distribué ou conservé.

Le point que l’on oublie : opter pour l’IS en cours de route

Une SCI qui détient un immeuble depuis douze ans à l’impôt sur le revenu, puis opte, croit souvent entrer dans le nouveau régime avec un immeuble à sa valeur d’origine, prêt à être amorti. L’article 202 ter, II dit autre chose.

Le changement de régime d’une société dont les revenus ne sont pas des bénéfices professionnels entraîne l’imposition immédiate, à l’impôt sur le revenu, des revenus et des plus-values latentes. Pour y échapper, la société doit inscrire tous ses éléments au bilan d’ouverture en faisant apparaître leur valeur d’origine et « les amortissements et provisions y afférents qui auraient été admis en déduction si la société ou l’organisme avait été soumis à l’impôt sur les sociétés depuis sa création ».

Autrement dit, l’immeuble entre à l’impôt sur les sociétés déjà amorti de douze années jamais déduites : ces amortissements fictifs grossissent la plus-value future sans avoir allégé aucun impôt. L’alternative est la taxation immédiate des plus-values latentes. Et le bilan d’ouverture doit être produit dans les soixante jours du changement de régime (article 202 ter, III).

Transmission des parts : l’impôt latent voyage avec elles

Donner ou léguer des parts ne purge pas la plus-value latente de l’immeuble. À l’impôt sur les sociétés, la valeur nette comptable reste celle de la société : l’héritier reçoit des parts dont la société paiera, à la vente, l’impôt accumulé depuis l’acquisition. Le traitement de cet impôt latent dans la valeur déclarée des parts se discute au cas par cas. Sur l’assiette taxée, voir le calcul des droits de succession.

Le cabinet intervient sur ces arbitrages au titre de l’impôt sur les sociétés et des plus-values des particuliers.

Questions fréquentes