SARL de famille et location meublée : ce que l'option engage

Qui peut opter, et à quelle condition

L’article 239 bis AA du code général des impôts ouvre l’option à une société à responsabilité limitée qui réunit deux séries de conditions.

Une activité. Elle doit être industrielle, commerciale, artisanale ou agricole. Une activité civile en est exclue, et une activité libérale également. La location meublée relève des bénéfices industriels et commerciaux : elle entre donc dans le champ, à la différence de la location nue.

Un cercle familial fermé. La société doit être formée uniquement entre personnes parentes en ligne directe ou entre frères et sœurs, ainsi que les conjoints et les partenaires liés par un pacte civil de solidarité. Oncles, neveux, cousins et concubins en sont exclus. L’option ne peut être exercée qu’avec l’accord de tous les associés.

La phrase du texte qu’il faut lire deux fois

Le dernier membre de l’article 239 bis AA est celui qui coûte le plus cher : « Elle cesse de produire ses effets dès que des personnes autres que celles prévues dans le présent article deviennent associées. »

Il n’y a ni avertissement, ni délai de régularisation, ni décision à prendre. L’entrée d’un associé hors cercle met fin à l’option de plein droit, et la société retombe à l’impôt sur les sociétés.

Les situations qui déclenchent cette sortie sont rarement choisies :

• le décès d’un associé dont les parts échoient à un héritier qui n’est pas dans le cercle, par exemple un neveu ;
• un divorce qui attribue des parts à un ex-conjoint ;
• la cession d’une part unique à un tiers, pour arrondir une opération.

Le passage à l’impôt sur les sociétés emporte les conséquences d’une cessation d’entreprise : imposition immédiate des bénéfices non encore taxés et des plus-values latentes sur l’actif, sous réserve des atténuations prévues par la loi. C’est un coût qui tombe au pire moment, celui d’une succession ou d’une séparation.

L’autre lecture de cette phrase est plus favorable : la loi ne prévoit pas de verrou de durée. À la différence de l’option pour l’impôt sur les sociétés d’une société civile, qui devient irrévocable à compter du cinquième exercice, l’option de l’article 239 bis AA reste une option pour le régime des personnes, que la composition du capital fait vivre ou mourir.

Le seuil des plus-values professionnelles, et l’erreur répandue

C’est le point qui justifie à lui seul une relecture avant toute cession.

L’article 151 septies du code général des impôts exonère les plus-values professionnelles lorsque l’activité est exercée depuis au moins cinq ans et que les recettes annuelles restent sous un seuil. Ce seuil est de 250 000 € pour les entreprises dont le commerce principal est de vendre des marchandises à emporter ou à consommer sur place, ou de fournir le logement.

Mais le texte ajoute aussitôt une exclusion, dans la même phrase : « à l’exclusion de la location directe ou indirecte de locaux d’habitation meublés ou destinés à être loués meublés ».

La location meublée bascule donc dans la catégorie suivante, celle des « autres entreprises non agricoles » : exonération totale jusqu’à 90 000 € de recettes annuelles, exonération partielle entre 90 000 € et 126 000 €, et plus rien au-delà. Les recettes s’apprécient sur la moyenne des deux années civiles qui précèdent.

Un écart de 160 000 € sépare la règle que l’on croit applicable de celle qui l’est. Il suffit à transformer une cession prévue sans impôt en plus-value pleinement taxable.

Loueur professionnel ou non professionnel : deux conditions, pas trois

Le statut de loueur en meublé professionnel ne se demande pas, il se constate. Le IV de l’article 155 du code général des impôts pose désormais deux conditions cumulatives :

1. les recettes annuelles retirées de l’activité par l’ensemble des membres du foyer fiscal excèdent 23 000 € ;
2. ces recettes excèdent les revenus du foyer fiscal soumis à l’impôt sur le revenu dans les catégories des traitements et salaires, des bénéfices industriels et commerciaux autres que la location meublée, des bénéfices agricoles, des bénéfices non commerciaux et des rémunérations de gérants de l’article 62.

La troisième condition que l’on cite encore, l’inscription au registre du commerce et des sociétés, est abrogée. Une règle particulière vise le non-résident : ses recettes doivent alors excéder les revenus de même nature soumis à un impôt équivalent dans son État de résidence.

Lorsque l’activité n’est pas exercée à titre professionnel, le VII de l’article 151 septies renvoie les plus-values de cession des locaux au régime des particuliers (articles 150 U à 150 VH).

Et depuis 2025, les amortissements reviennent dans le calcul

Pour le loueur non professionnel, la plus-value privée se calculait longtemps sans tenir compte des amortissements déduits pendant la location. Ce n’est plus le cas.

Le III de l’article 150 VB du code général des impôts prévoit désormais que le prix d’acquisition est minoré du montant des amortissements admis en déduction en application des i et j du 1° du I de l’article 31 ou de l’article 39 C. Mécaniquement, la plus-value imposable augmente du montant de ce qui a été amorti.

Trois catégories de biens échappent à cette minoration :

• les résidences destinées à l’accueil exclusif des étudiants, des personnes de moins de trente ans en formation ou en stage, des titulaires d’un contrat de professionnalisation ou d’apprentissage, ou des personnes de plus de 65 ans ;
• les établissements et résidences avec services pour personnes âgées ou handicapées relevant du code de l’action sociale et des familles ;
• les établissements délivrant des soins de longue durée.

Ce dispositif s’applique aux cessions réalisées à compter du lendemain de la promulgation de la loi du 14 février 2025. Il déplace le point d’équilibre entre l’amortissement annuel et le coût de sortie : l’avantage de trésorerie pris chaque année se rattrape à la revente.

Ce que la SARL de famille règle vraiment

Elle ne fait pas disparaître l’impôt. Elle déplace le lieu où il se calcule, et elle ouvre l’accès au régime des plus-values professionnelles, aux abattements pour durée de détention qui lui sont propres et à la transmission progressive des parts. Elle impose en contrepartie une discipline sur la composition du capital, qui doit être anticipée dans les statuts et dans les dispositions de dernière volonté.

Voir aussi le pacte Dutreil pour la transmission de l’entreprise, et la SCI à l’impôt sur les sociétés lorsque la détention est civile et non commerciale.

Questions fréquentes