TVA sur marge immobilière : terrain à bâtir, calcul et redressement
Article 268 du CGI, condition d'identité, arrêt Icade Promotion et passage au CIBS en 2027 : quand la TVA sur marge s'applique, et ce que le fisc redresse.
Sommaire
Une précision avant tout : ce n’est pas l’article 297 A
Beaucoup de recherches associent la TVA sur marge à l’article 297 A du code général des impôts. Ce texte existe, mais il vise les biens d’occasion, les œuvres d’art et les objets de collection vendus par des négociants : c’est le régime du garagiste qui revend un véhicule d’occasion acheté à un particulier.
En immobilier, le texte est l’article 268 du code général des impôts. Les deux régimes partagent un nom et une idée, celle de ne taxer que la valeur ajoutée par le revendeur, mais leurs conditions n’ont rien de commun. Appliquer à une vente de terrain un raisonnement tiré de l’article 297 A est une erreur fréquente, et coûteuse.
Ce que dit l’article 268
Dans sa rédaction en vigueur au 2 novembre 2026, l’article 268 vise deux opérations :
- la livraison d’un terrain à bâtir ;
- la livraison d’un immeuble achevé depuis plus de cinq ans pour laquelle le vendeur a opté pour la TVA, en application du 5° bis de l’article 260.
Dans ces deux cas, « si l’acquisition par le cédant n’a pas ouvert droit à déduction de la taxe sur la valeur ajoutée », la base d’imposition est constituée par la différence entre :
- d’une part, le prix exprimé et les charges qui s’y ajoutent ;
- d’autre part, les sommes que le cédant a versées, à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition du terrain ou de l’immeuble, ou la valeur nominale des titres reçus en contrepartie d’un apport en nature.
Le terrain à bâtir est défini par l’article 257 : c’est le terrain sur lequel des constructions peuvent être autorisées en application d’un plan local d’urbanisme, d’un document en tenant lieu, d’une carte communale ou de l’article L. 111-3 du code de l’urbanisme. Le terrain qui n’est pas à bâtir, lui, est exonéré de TVA par l’article 261, tout comme l’immeuble achevé depuis plus de cinq ans, sauf option.
Le texte retient les sommes versées pour l’acquisition, et seulement elles. Les travaux d’aménagement, de viabilisation ou de division engagés ensuite ne sont pas des sommes versées pour acquérir : la TVA qui les grève relève du droit à déduction, pas du calcul de la marge.
Le calcul, sur un exemple
Un lotisseur assujetti achète un terrain à bâtir 300 000 €, sans TVA déductible. Il le revend 450 000 €, taxe comprise.
| TVA sur le prix total | TVA sur la marge | |
|---|---|---|
| Base taxe comprise | 450 000 € | 450 000 − 300 000 = 150 000 € |
| TVA à 20 % incluse | 450 000 × 20/120 = 75 000 € | 150 000 × 20/120 = 25 000 € |
| Prix net revenant au vendeur | 375 000 € | 425 000 € |
La TVA ne fait pas partie de sa propre base (article 267 du code général des impôts) : lorsque le prix est stipulé taxe comprise, la taxe se calcule donc en dedans, à raison de 20/120.
L’écart est de 50 000 €. C’est lui que l’administration réclame lorsqu’elle conteste l’application du régime, majoré des intérêts de retard et, le cas échéant, d’une pénalité. Et c’est aussi ce qui explique que la question se règle, le plus souvent, dans l’acte de vente : le prix étant stipulé taxe comprise, le vendeur qui s’est trompé de régime supporte seul le rappel.
La condition que le texte n’écrit pas : l’identité du bien
L’article 268 ne dit pas que le bien revendu doit être le même que le bien acheté. La jurisprudence l’exige pourtant, et la Cour de justice de l’Union européenne l’a confirmé dans l’arrêt du 30 septembre 2021, Icade Promotion (C-299/20) : il faut une identité de qualification juridique entre le bien acquis et le bien revendu.
Les conséquences pratiques sont considérables :
- un terrain acheté bâti puis revendu nu, après démolition, comme terrain à bâtir ne remplit pas la condition : le bien acquis était un immeuble bâti, le bien revendu est un terrain à bâtir ;
- un terrain acheté à bâtir puis revendu à bâtir, même après division en lots, la remplit en principe ;
- un terrain acheté non constructible puis revendu à bâtir après une modification du plan local d’urbanisme pose la même difficulté que le premier cas.
C’est le point sur lequel portent la plupart des rectifications. Le vérificateur lit l’acte d’acquisition, regarde ce qui a été acheté, puis l’acte de vente, et compare.
L’arrêt Icade Promotion et la question de l’acquisition auprès d’un particulier
La Cour de justice est allée plus loin que la seule identité. Elle a jugé que le régime de la marge est exclu lorsque l’acquisition du bien n’a pas été soumise à la TVA, ou l’a été en exonération, sauf lorsque le prix payé par le revendeur incorpore un montant de TVA acquitté en amont par le vendeur initial.
Le raisonnement tient à la logique même du régime : la marge sert à éviter de taxer deux fois une valeur qui a déjà supporté une TVA non récupérable. Quand aucune TVA n’a jamais pesé sur le bien, il n’y a rien à neutraliser.
Or l’administration française admettait jusque-là, et admet toujours dans sa doctrine publiée, l’application de la marge à un terrain acquis auprès d’un particulier, sous réserve de l’identité du bien. C’est l’hypothèse la plus courante en pratique : le lotisseur achète des parcelles à des propriétaires privés.
La réponse ministérielle publiée le 1er février 2022 (question n° 42486, Assemblée nationale) a permis aux opérateurs de continuer à se prévaloir de la doctrine antérieure tant qu’elle n’aurait pas été mise à jour. Cette garantie a joué pour les acquisitions et les compromis engagés dans l’intervalle.
Ce qui change au 1er janvier 2027
L’ordonnance n° 2025-1247 du 17 décembre 2025 transfère les règles de la TVA dans le code des impositions sur les biens et services. Son entrée en vigueur, initialement fixée au 1er septembre 2026, a été reportée au 1er janvier 2027 par l’ordonnance n° 2026-671 du 27 juillet 2026. Légifrance mentionne d’ailleurs l’article 268 du code général des impôts comme abrogé à compter de cette date.
La recodification est présentée comme faite à droit constant. Les premières analyses publiées relèvent pourtant que la nouvelle rédaction du régime de la marge reprend les principes de l’arrêt Icade Promotion : identité du bien, acquisition en vue de la revente, et existence d’une TVA effectivement supportée en amont. Si cette lecture se confirme, l’acquisition auprès d’un particulier qui n’a lui-même supporté aucune TVA ne permettrait plus la marge pour une vente conclue sous l’empire du nouveau code.
L’administration a annoncé que ses commentaires antérieurs resteraient opposables à compter du 1er janvier 2027. Sa portée est incertaine lorsque le texte nouveau ne reprend pas l’ancien à l’identique, ce qui est précisément le cas ici. Pour une opération dont la vente interviendra en 2027, la question doit être tranchée avant la signature du compromis d’acquisition, et non au moment de facturer.
Le cas du marchand de biens
Le marchand de biens rencontre la TVA sur marge sous deux formes :
- sur les terrains à bâtir qu’il achète et revend, dans les conditions décrites plus haut ;
- sur les immeubles achevés depuis plus de cinq ans, exonérés de plein droit, lorsqu’il opte pour la TVA à la revente : la marge s’applique alors si son acquisition n’a pas ouvert droit à déduction.
En revanche, si ses travaux rendent l’immeuble à l’état neuf au sens de l’article 257 (majorité des fondations, des éléments de structure, des façades hors ravalement, ou ensemble du second œuvre dans la proportion fixée par décret), il revend un immeuble neuf : le bien n’est plus le même, et la TVA est due sur le prix total.
Le régime de TVA se combine avec celui des droits de mutation. L’article 1115 du code général des impôts exonère l’acquisition lorsque l’assujetti s’engage à revendre dans les cinq ans ; l’article 1594-0 G l’exonère lorsqu’il s’engage à construire dans les quatre ans. Un engagement non tenu fait tomber l’exonération des droits, indépendamment de la TVA.
Ce que l’administration redresse
Les rectifications portent le plus souvent sur :
| Point contesté | Ce que relève le vérificateur |
|---|---|
| Identité du bien | un bâti acheté, un terrain à bâtir revendu, ou l’inverse |
| Droit à déduction à l’achat | une acquisition qui a ouvert droit à déduction, ce qui exclut la marge |
| Prix d’acquisition retenu | des frais, travaux ou indemnités ajoutés au prix d’achat pour réduire la marge |
| Ventilation | une marge globale calculée sur un ensemble alors que les lots n’ont pas la même origine |
| Origine du bien | une acquisition sans TVA en amont, au regard de l’arrêt Icade Promotion |
La réponse se construit sur les actes : la qualification du bien dans l’acte d’acquisition, le certificat d’urbanisme, l’état du bâti au jour de l’achat, et la chronologie des autorisations. Lorsque la proposition de rectification est reçue, le délai de réponse court, et ce sont ces pièces qui font la différence. Voir notre article sur la proposition de rectification et la page TVA : territorialité, déduction, régularisations.
Pour une opération à venir, le rescrit fiscal permet de faire prendre position à l’administration sur la qualification du bien avant la vente. Et lorsque le montage passe par une société interposée pour revendre à soi-même, la question bascule sur le terrain de l’abus de droit, traité dans notre article sur l’OBO immobilier.
Questions fréquentes
Un particulier qui vend un terrain à bâtir doit-il la TVA sur marge ?
Non, en principe. La TVA ne concerne que les assujettis agissant en tant que tels. Le particulier qui cède un bien de son patrimoine privé relève de l’imposition des plus-values, traitée dans notre article sur la plus-value immobilière. La frontière se brouille lorsqu’il divise, viabilise et commercialise des lots de manière répétée : il peut alors être regardé comme un assujetti.
Les frais de notaire entrent-ils dans le prix d’acquisition déductible de la marge ?
Le texte vise les sommes versées « à quelque titre que ce soit, pour l’acquisition ». C’est une question de qualification de chaque dépense, que l’administration examine ligne par ligne. Les travaux postérieurs à l’achat, eux, n’entrent pas dans ce terme.
La TVA sur marge s’applique-t-elle à la vente d’un immeuble neuf ?
Non. La livraison d’un immeuble neuf, achevé depuis moins de cinq ans, est soumise à la TVA sur le prix total. La marge ne vise que le terrain à bâtir et l’immeuble ancien pour lequel le vendeur a opté.
Un compromis signé en 2026 pour une vente en 2027 est-il concerné par le nouveau code ?
Le texte applicable se détermine au regard de la date de l’opération imposable, et l’acte de vente intervient alors sous le nouveau code. La doctrine antérieure reste annoncée comme opposable, mais l’incertitude sur la portée de ce maintien justifie de sécuriser le régime avant de signer.
Cet article expose un cadre général et ne remplace pas l’examen de votre dossier : chaque situation a ses dates, ses chiffres et ses pièces.
