Détenir un immeuble depuis l'étranger, ou à l'étranger
Immobilier détenu par un non-résident ou situé à l'étranger : revenus, plus-values, IFI, taxe de 3 % et obligations déclaratives.
Sommaire
Ce qui se présente
Deux situations symétriques, et deux séries d’obligations que l’on découvre en général au moment de vendre.
Le non-résident qui loue un appartement en France, et qui apprend à la vente qu’un représentant fiscal peut être exigé, que la plus-value supporte l’impôt et les prélèvements sociaux, et que ses années de location n’ont pas été déclarées où il fallait.
Le résident de France propriétaire à l’étranger, qui ignore que ses loyers étrangers doivent figurer dans sa déclaration française même lorsqu’ils sont imposés à l’étranger, et que le bien entre dans l’assiette de l’IFI.
Ce que dit la règle
| Situation | Régime |
|---|---|
| Loyers d’un immeuble français perçus par un non-résident | imposables en France, avec un taux minimum d’imposition sauf justification contraire |
| Plus-value de cession par un non-résident | imposable en France, prélèvements sociaux inclus, avec représentation fiscale dans les cas prévus |
| Loyers d’un immeuble étranger perçus par un résident | à déclarer en France, la convention réglant l’élimination de la double imposition |
| IFI | les immeubles étrangers d’un résident sont dans l’assiette ; ceux d’un non-résident le sont pour leurs biens français |
| Société étrangère détenant un immeuble français | taxe annuelle de 3 % sur la valeur vénale, sauf déclaration annuelle des associés (articles 990 D et suivants du CGI) |
Ce que le cabinet fait de ces règles
Avant l’acquisition, l’intervention consiste à choisir le mode de détention pour ce qu’il coûtera à la sortie et non seulement à l’entrée : détention directe, société civile, société étrangère, chacune a son régime de revenus, de plus-value, de transmission et d’IFI.
Pendant la détention, elle consiste à tenir les obligations déclaratives, dont la plus oubliée est la déclaration annuelle qui exonère de la taxe de 3 %.
À la cession, elle consiste à préparer le calcul de la plus-value, à vérifier l’exonération éventuellement applicable et à traiter la représentation fiscale. Voir plus-values et impôt sur le revenu.
Questions fréquentes
Un non-résident paie-t-il des prélèvements sociaux sur ses loyers français ?
Les revenus immobiliers de source française supportent les prélèvements sociaux, avec un taux réduit pour les personnes affiliées à un régime de sécurité sociale d’un autre État de l’Union.
Faut-il un représentant fiscal pour vendre ?
Il est exigé dans les cas prévus par la loi, selon le lieu de résidence du vendeur et le montant de la cession. Des dispenses existent.
Qu’est-ce que la taxe de 3 % ?
Une taxe annuelle sur la valeur vénale des immeubles français détenus par des entités étrangères, à laquelle on échappe en déclarant chaque année les associés et la consistance des biens.
Mon immeuble à l’étranger entre-t-il dans l’IFI ?
Oui, si vous êtes résident de France. Une convention peut en limiter les effets.
Cet article expose un cadre général et ne remplace pas l’examen de votre dossier : chaque situation a ses dates, ses chiffres et ses pièces.