Barème de l'usufruit : l'article 669 et l'âge qui fait basculer
Le tableau de l'article 669 du CGI, la tranche d'âge qui déplace 10 points de valeur, l'usufruit temporaire à 23 % et la règle des trois mois.
Sommaire
Le tableau de l’article 669
Le I de l’article 669 détermine « la valeur de la nue-propriété et de l’usufruit (…) par une quotité de la valeur de la propriété entière », selon l’âge de l’usufruitier au jour de la mutation.
| Âge de l’usufruitier | Valeur de l’usufruit | Valeur de la nue-propriété |
|---|---|---|
| Moins de 21 ans révolus | 90 % | 10 % |
| Moins de 31 ans révolus | 80 % | 20 % |
| Moins de 41 ans révolus | 70 % | 30 % |
| Moins de 51 ans révolus | 60 % | 40 % |
| Moins de 61 ans révolus | 50 % | 50 % |
| Moins de 71 ans révolus | 40 % | 60 % |
| Moins de 81 ans révolus | 30 % | 70 % |
| Moins de 91 ans révolus | 20 % | 80 % |
| Plus de 91 ans révolus | 10 % | 90 % |
Le texte ajoute une précision que l’on oublie souvent : « Pour déterminer la valeur de la nue-propriété, il n’est tenu compte que des usufruits ouverts au jour de la mutation de cette nue-propriété. » Un usufruit successif prévu au profit d’un second bénéficiaire, mais non encore ouvert, reste donc sans effet sur le calcul du jour.
La formule du tableau, et l’anniversaire qui coûte dix points
Le barème se lit « moins de tel âge révolu », et non par décennie pleine. La lecture correcte est la suivante : un usufruitier de 70 ans a moins de 71 ans révolus, son usufruit vaut 40 % ; le jour de ses 71 ans, il a moins de 81 ans révolus, et son usufruit tombe à 30 %.
Dix points de valeur se déplacent de l’usufruitier vers le nu-propriétaire à chaque anniversaire décennal, sans transition. Sur un immeuble de 600 000 €, l’écart représente 60 000 € d’assiette taxable, dans un sens ou dans l’autre selon qui reçoit quoi.
C’est la raison pour laquelle la date d’un acte de donation avec réserve d’usufruit n’est jamais neutre. Lorsque le donateur approche d’un anniversaire décennal, signer la veille ou le lendemain ne produit pas la même liquidation, et l’intérêt n’est pas le même selon que l’on donne la nue-propriété ou que l’on cède l’usufruit.
Un repère : donner la nue-propriété alors que l’on vient de franchir une tranche coûte plus cher, puisque la nue-propriété donnée vaut davantage. Attendre, dans cette hypothèse, va contre l’intérêt du donataire.
L’usufruit à durée fixe suit un autre barème
Le II de l’article 669 règle un cas différent, et il est fréquemment confondu avec le premier : « L’usufruit constitué pour une durée fixe est estimé à 23 % de la valeur de la propriété entière pour chaque période de dix ans de la durée de l’usufruit, sans fraction et sans égard à l’âge de l’usufruitier. »
Trois mots comptent.
Durée fixe. Il s’agit d’un usufruit à terme certain, consenti pour un nombre d’années, et non de l’usufruit viager que règle le I.
Sans fraction. Une période entamée compte pour une période entière. Un usufruit de onze ans est évalué comme un usufruit de vingt ans, soit 46 %. Un usufruit de dix ans vaut 23 %.
Sans égard à l’âge. L’âge de l’usufruitier ne joue aucun rôle dans ce calcul, à la différence du barème viager.
C’est ce barème qui gouverne la donation temporaire d’usufruit, utilisée pour transférer des revenus pendant une durée choisie sans se dessaisir du bien.
Ce que le barème sert à calculer, et ce qu’il ne règle pas
Le I de l’article 669 vise expressément « la liquidation des droits d’enregistrement et de la taxe de publicité foncière ». Son domaine est donc celui des droits de mutation, à titre onéreux comme à titre gratuit. Dans ce domaine, le barème est obligatoire : il n’y a pas à discuter de la valeur économique réelle de l’usufruit, fût-elle très éloignée du pourcentage légal.
Hors de ce domaine, le barème ne s’applique que si un texte y renvoie. Deux renvois reviennent souvent.
L’impôt sur la fortune immobilière. Le principe est que l’usufruitier déclare le bien pour sa valeur en pleine propriété. La répartition entre usufruitier et nu-propriétaire selon le barème de l’article 669 n’intervient que dans les cas limitatifs de l’article 968, dont l’usufruit légal du conjoint survivant. Le détail est traité dans notre article sur le calcul et le plafonnement de l’IFI.
L’assurance-vie démembrée. L’article 990 I répartit l’abattement entre usufruitier et nus-propriétaires au prorata de leurs parts, déterminées selon le barème de l’article 669. La même clause ne produit donc pas le même résultat selon l’année du décès. Voir ce qui est taxé dans l’assurance-vie.
Entre vifs, en revanche, une cession d’usufruit entre un particulier et une société se négocie à une valeur économique, laquelle peut s’écarter du barème. Le barème reste alors la règle de liquidation des droits, sans dicter le prix.
La règle des trois mois de l’article 751
L’article 751 pose une présomption redoutable. Est réputé faire partie de la succession de l’usufruitier, jusqu’à preuve contraire, tout bien dont le défunt avait l’usufruit et dont la nue-propriété appartenait à l’un de ses héritiers présomptifs, à ses descendants, à ses donataires ou légataires, ou à des personnes interposées.
Autrement dit : le bien démembré avec un enfant est réintégré dans l’actif successoral pour sa valeur en pleine propriété, et taxé comme tel, alors même que la nue-propriété avait été acquise et payée des années plus tôt.
Le texte prévoit deux portes de sortie, et l’une intéresse directement le barème. La présomption est écartée s’il y a eu « démembrement de propriété effectué à titre gratuit, réalisé plus de trois mois avant le décès, constaté par acte authentique et pour lequel la valeur de la nue-propriété a été déterminée selon le barème prévu à l’article 669 ».
Les trois conditions sont cumulatives : acte authentique, délai de plus de trois mois, et valeur déterminée selon le barème légal. Avoir retenu une valorisation économique, parfois plus favorable, fait perdre le bénéfice de la sortie. C’est un cas où le barème n’est pas une contrainte mais une protection, à condition de s’y tenir.
L’autre porte de sortie vise la donation de deniers constatée par un acte ayant date certaine, en vue de financer l’acquisition de la nue-propriété plus de trois mois avant le décès, sous réserve de justifier de l’origine des fonds dans l’acte qui en constate l’emploi.
L’extinction de l’usufruit ne coûte rien
L’article 1133 est l’une des dispositions les plus brèves du code, et l’une des plus utiles : « Sous réserve des dispositions de l’article 1020, la réunion de l’usufruit à la nue-propriété ne donne ouverture à aucun impôt ou taxe lorsque cette réunion a lieu par l’expiration du temps fixé pour l’usufruit ou par le décès de l’usufruitier. »
C’est le ressort économique du démembrement. Les droits sont acquittés une fois, à l’entrée, sur la seule valeur de la nue-propriété donnée. Au décès de l’usufruitier, le nu-propriétaire devient plein propriétaire sans nouvelle imposition, quelle qu’ait été la valorisation du bien entre-temps.
La réserve tient à deux choses. La réunion doit se produire par l’expiration du terme ou par le décès, et non par une cession ou une renonciation, qui s’analysent autrement. Et lorsque le démembrement s’accompagne d’une réserve d’usufruit sur une somme d’argent, le mécanisme bascule dans le quasi-usufruit, dont le régime et la créance de restitution obéissent à d’autres règles : voir la créance de restitution du quasi-usufruit.
Ce qu’il faut retenir avant de signer
Le barème de l’article 669 n’est pas un outil d’évaluation, c’est une clé de répartition imposée par la loi dans son domaine. Il se lit par tranches décennales, il bascule à un anniversaire, et il connaît un second barème pour l’usufruit à durée fixe.
Les arbitrages qui en découlent, eux, ne sont pas mécaniques : la date de l’acte, le choix entre donner la nue-propriété ou céder l’usufruit, la forme authentique et le délai de l’article 751 relèvent d’un examen de la situation. Sur la transmission organisée en amont, voir la donation-partage transgénérationnelle et le calcul des droits de succession.
Questions fréquentes
Le barème de l’article 669 a-t-il changé récemment ?
Non. Le tableau en vigueur résulte de la rédaction applicable depuis le 31 décembre 2003, qui a substitué des tranches de dix ans au barème antérieur. Il n’a pas été modifié depuis.
Quel âge retenir : celui du donateur ou celui du donataire ?
Celui de l’usufruitier, au jour de la mutation. Dans une donation de nue-propriété avec réserve d’usufruit, c’est donc l’âge du donateur.
Un usufruit temporaire de quinze ans vaut-il 34,5 % ?
Non. Le II exclut les fractions : quinze ans représentent deux périodes de dix ans entamées, soit 46 %.
Le barème s’applique-t-il à la plus-value immobilière ?
Le calcul de la plus-value des particuliers obéit à ses propres règles de détermination du prix d’acquisition et de cession. Le barème de l’article 669 n’y a vocation à intervenir que par l’effet du prix ou de la valeur retenue lors de l’acquisition démembrée, et non comme règle d’évaluation autonome.
Une donation de nue-propriété faite deux mois avant le décès est-elle remise en cause ?
Le délai de l’article 751 est de plus de trois mois. En deçà, la présomption retrouve son terrain, sous réserve de la preuve contraire que le texte autorise.
Peut-on retenir une valeur économique plutôt que le barème ?
Pour la liquidation des droits d’enregistrement et de mutation à titre gratuit, non : le barème s’impose. Pour la fixation d’un prix entre les parties, la valeur économique garde son rôle, mais elle ne remplace pas le barème dans le calcul de l’impôt.
Cet article expose un cadre général et ne remplace pas l’examen de votre dossier : chaque situation a ses dates, ses chiffres et ses pièces.
